Что выгоднее - ипотечный кредит на квартиру или постепенная постройка дома? - этот вопрос популярен в умах наших граждан возраста около 23-33 лет. Почему именно эти люди? Вот почему: в 22 вы заканчиваете институт и работаете по найму (в среднем это так) до 33 лет, после чего любому мужчине уже пора задуматься о жилье. Для тех, кто попадает в эту группу, мы поведаем сказ об ипотеке, который должен заставить вас задуматься.
Вернувшись к главному вопросу поста, спросим: ВЫГОДНА ЛИ ИПОТЕКА?. Ответ не очевиден, ибо с какой стороны смотришь, то и созерцаешь и познаешь. Ипотечные кредиты выгодны в первую очередь, банковским учреждениям. Ведь любой заемщик переплатит за 15-20-25 лет, за ипотечную квртиру в 2 или 3 раза больше? Банку выгодна ипотека, это факт! Есть и страховые компании. При минимальном первом взносе сумма страховки очень высока, и сотавит 1-2% от стоимости жилья. Страховой выгодна ипотека. Застройщику (если речь о новостройке) тоже выгодно, т.к. рентабельность строительного бизнеса редко составляет меньше 100%. Получается, что покупая квартиру в ипотеку, мы купим 2 квартиры банку и 2 застройщику, по себестоимости строительства! Выгода двух последних очевидна, и мы не будем далее рассказывать про прибыли участников процесса, а попытаемся взглянуть на это дело с другой стороны, со стороны нашей выгоды.
Расчет таков. Каждый заемщик должен иметь N-ную сумму денег на первый взнос, что-то около 10% от стоимости квартиры. Ранее мы писали, что квартира в Улан-Удэ стоит около 1,5 миллиона рублей. Мы будем в своем расчете брать за основу стоимость 50 кв.м. жилья в Улан-Удэ, что равно большой новой однокомнатной квартире с огромной кухней, либо средней двухкомнатной квартирке, или же мизерной трехкомнатной в доме “от Хрущева”. Цена одного кв.м. площади в Улане примерно 1500 у.е. Итого, расчетная стоимость приобретаемой квартиры - 75000 долларов США. Страховка жизни и имущества заемщика съест 1500 долларий. Теперь основные цифры ясны, начнем считать. Использовав ипотечный калькулятор мы получили такие данные:
- Первоначальный взнос: 7500 у.е.
- Необходимый кредит: 67500 у.е.
- Процентная ставка: 11% годовых в у.е.
- Срок ипотеки: 20 лет или 240 месяцев
- Месячный платеж: 696,73 у.е.
- Общие выплаты: (без страховки) - 167212,87 у.е.
- Итоговая переплата: 99712,87 у.е.
- Страхование 20 лет: около 20000 у.е.
- Разные выплаты (комисиии и прочее): 2500 у.е.
- Итого квартира: примерно 190000 у.е.
В общем, получилось круто. Сумма итоговых выплат в 3 раза больше первоначальной цены жилья. Если внести первый взнос 20-30 %, бремя снизится, и довольно существенно. (если же есть возможность досрочной оплаты без комиссии, что актуально первый год-два, затраты упадут еще), но общая ситуация все равно плачевна. В любом разе, вы купите минимум 2 квартиры. Рост цен на недвижимость и темпы инфляции не покроют и 50% переплаченной суммы.
Получается, заемщику ипотека совсем не выгодна. Что же делать?
В альтернативу ипотечному кредитованию, БОМЖ из Улан-Удэ этой предлагает купить землю для строительства дома, можно без приусадебного участка. Цена 4 соток в пределах 5 км от города составит около 20000 рублей за сотку, что в итоге дает 80000 рублей или 3000 у.е. Это даже меньше, чем первоначальный взнос по ипотеке. Дальше - больше. Строительство дома идет поэтапно: устройство котлована, затем постройка коробки на фундаменте, устройство кровли и пола, в конце сантехнические работы и отделка. Каждый этап идет постепенно, значит нужны и постепенные вложения. Часть денег, которые должны были пойти на первый взнос - тратим на покупку участка (его придется купить с кем-то пополам, ибо таких маленьких участков просто нет), а также на выкапывание котлована и частично на фундамент (на последний придется добавить). Затем покупаем сруб (можно привезти из деревни очень дешево!) и постепенно делаем крышу, пол, окна, двери, отделку. В итоге, мы получим реально более ликвидный объект недвижимости, размером также 50 кв.м., а может и 80. Только учтите, что дом я считаю из самых недорогих материалов, и сам буду проделывать много работы. Для БОМЖа - это супер вариант и выход из ситуации, когда ипотека стоит так дорого и не выгодна мне. Расчеты по полной стоимости дома и поэтапное разбиение на суммы я добавлю в эту статью позже. Они еще не готовы, но я думаю мои предположения оправдаются…
